Finanzierung

Annuitätendarlehen: Alles zu Tilgungsplan, Rechner und Zinsen

Das Annuitätendarlehen ist einer der beliebtesten Kreditformen Deutschlands. Das Annuitätendarlehen bietet der Kreditnehmerin bzw. dem Kreditnehmer Planungssicherheit bei gleichzeitig flexiblen Möglichkeiten während der Laufzeit. Im folgenden Ratgeber werden die wesentlichen Parameter und Informationen zu dem Annuitätendarlehen strukturiert dargelegt.

Was ist ein Annuitätendarlehen?

Bei einem Annuitätendarlehen handelt es sich um eine Kreditform mit gleichbleibender Ratenhöhe während der gesamten Zeit der fixierten Zinsbindung. Der große Vorteil und ein Hauptgrund für die Verwendung dieser Darlehensform in mehr als 70 Prozent aller Baufinanzierungen in Deutschland ist die hohe Planungssicherheit.

 

Wie ist die Entwicklung der Zinsen bei einem Annuitätendarlehen?

Die Zinsen bei einem Annuitätendarlehen sind vergleichsweise gering. Je nach den finanziellen Grundvoraussetzungen wie Eigenkapital bzw. dem monatlichen Einkommen beträgt der Sollzins bei fünfjähriger Zinsbindung und 200.000 Euro Darlehenshöhe ca. 0,50 Prozent per anno. Im Vergleich zu 2011 ist der Sollzins damit um ca. 3 Prozent gesunken. Aufgrund der anhaltenden Phase mit Niedrigzinsen sind die Zinssätze im Vergleich zu den letzten Jahren insbesondere gegenüber dem Zeitraum vor 2012 sehr niedrig. Mit steigender Zinsbindung steigt der Zinssatz ebenso wie mit steigender Darlehenshöhe, insofern die anderen Parameter wie Einkommen bzw. das Eigenkapital gleich hoch sind.

 

Wie ist die Funktionsweise von einem Annuitätendarlehen?

Von dem Grundprinzip her ist ein Annuitätendarlehen einfach zu verstehen. Im Rahmen der Kreditaufnahme wird durch die Kreditnehmerin bzw. den Kreditnehmer neben der Höhe der gewünschten Darlehenssumme die Dauer der Sollzinsbindung festgelegt. Je nach dem Kreditinstitut gibt es Optionen zwischen 5 bis zu 30 Jahren. Manche Banken bieten eine Maximallaufzeit von 20 Jahren an. Je nach Präferenz an Planungssicherheit sollte die Dauer der Zinsbindung genau überdacht werden.

 

Im Rahmen der Kreditvergabe wird zudem die Höhe der anfänglichen Tilgung durch die Kreditnehmerin bzw. Kreditnehmer fixiert. Häufig werden zwei Prozent Tilgung festgelegt. Wer das Darlehen schneller zurückzahlen möchte und sich auch höhere monatliche Raten leisten kann, wählt einen höheren Prozentsatz.

 

Anschließend errechnet die Bank die Höhe des Zinssatzes und vereinbart auf Basis von Zins und Tilgung eine feste monatliche Rate. Diese sogenannte Annuität bleibt während der gesamten Zinsbindungszeit gleich hoch. Üblicherweise ist mit dem Ablauf der ersten Zinsbindungsphase das Darlehen noch nicht vollständig zurückgezahlt. Die dann noch verbleibende Restschuld kann dann im Rahmen einer Anschlussfinanzierung zurückgezahlt werden. Für diese Konstellation nutzen viele Darlehensnehmerinnen bzw. Darlehensnehmer erneut ein Annuitätendarlehen.

 

Was bedeuten die Begriffe Zins und Tilgung?

Die Rückzahlung eines Darlehens besteht immer aus zwei Komponenten – dem Zins und der Tilgung. Dies gilt auch für ein Annuitätendarlehen.

 

Der Zins:

Der Zins ist der monetäre Anteil der Kosten, welche im Rahmen einer Kreditaufnahme an das kreditgebende Institut gezahlt werden muss. Diese Kosten sind mit einer Leihgebühr vergleichbar, dafür das die Bank der Kreditnehmerin bzw. dem Kreditnehmer Geld leiht. Wird von dem Zins gesprochen, ist dies der Anteil in Euro. Ein maßgeblicher Faktor ist zudem der Zinssatz. Dieser prozentuale Wert, berechnet auf die Annuitätendarlehenssumme, bildet die Grundlage für die Berechnung des Zinses. Die Höhe des Zinssatzes ist von verschiedenen Parametern abhängig. Dazu zählt neben der Bonität der Kreditnehmerin bzw. des Kreditnehmers unter anderem die Höhe des Leitzinses der europäischen Zentralbank.

 

Die Tilgung:

Mit der Tilgung ist die Höhe der Rückzahlung gemeint. Mit diesem monetären Anteil wird das Darlehen sukzessive reduziert und zurückgezahlt. Die Höhe der Tilgung wird direkt zu Beginn des Darlehensvertrages festgelegt und von beiden Vertragsparteien innerhalb des Kreditvertrages fixiert.

 

Wie entwickelt sich das Verhältnis von Zins und Tilgung?

Mit Start der Rückzahlung des Kredites ist die Höhe des Zinsanteils innerhalb der Annuität zunächst deutlich höher als die Höhe der Tilgung. Im Verlauf der Kreditlaufzeit sinkt der Anteil an Zinsen mit jeder gezahlten Rate, währenddessen der Tilgungsanteil kontinuierlich steigt. Somit sichert sich das kreditgebende Institut direkt am Anfang des Darlehens die Rückzahlung der eigenen Kosten in Form der Zinsen.

 

Da die Zinsen immer auf die Höhe des Darlehens zurückgezahlt werden müssen, sinken diese in Euro mit jeder Rate. Durch die Tilgung des Darlehens reduziert sich die Restschuld mit jeder Rate. Da bei einem Annuitätendarlehen die Höhe der Annuität immer gleich ist, reduziert sich mit laufender Tilgung die Restschuld, was zur Folge hat, dass die Zinsen sinken und somit der Anteil der Tilgung steigt. Mit fortwährender Laufzeit sinkt der Zinsanteil exponentiell, sodass in den letzten Jahren der Rückzahlung der Tilgungsanteil am höchsten ist.

 

Tipps für ein gutes Annuitätendarlehen:

Die wichtigen Stellschrauben im Rahmen der Kreditaufnahme sind die Höhe der Zinsen, die Zinsbindung, die Tilgung und weitere Besonderheiten wie zum Beispiel Sondertilgungen.

 

Ein wesentlicher Aspekt ist der Vergleich der unterschiedlichen Angebote. Da es sich bei einer Finanzierung von einer oder mehreren Immobilie(n) üblicherweise um einen hohen Kreditbetrag handelt, kann selbst ein kleiner Unterschied in dem Sollzins eine große Auswirkung haben. Aus diesem Grund ist ein Preisvergleich immer sinnvoll, da auch ein Unterschied im zweiten Nachkommabereich schnell zu einigen tausend Euro Abweichung bei den Zinsen führen kann. Zu beachten ist dabei bestenfalls der Effektivzins, da dieser im Gegensatz zu dem Sollzins auch die eventuell anfallenden Zusatzkosten wie Vermittlungskosten beinhaltet.

 

Die Fixierung der Sollzinsbindung ist ebenfalls ein wichtiger Faktor. In Zeiten von niedrigen Zinsen mit einer Wahrscheinlichkeit von steigenden Zinsen in der Zukunft sollte die Bindung möglichst lange fixiert werden. Sind am Markt und in den Angeboten gerade hohe Zinsen existent und die Wahrscheinlichkeit von sinkenden Zinsen ist absehbar, lohnen sich kürzere Sollzinsbindungen.

 

Was sind die wesentlichen Vorteile von einem Annuitätendarlehen?

Durch die über eine lange Laufzeit fixierbaren monatlichen Annuitäten ist eine hohe Planungssicherheit gewährleistet, die gut kalkuliert werden kann. Ein weiterer Vorteil sind lange Zinsbindungen, welche ebenso zur finanziellen Planungssicherheit beitragen. Mit möglichen, im Vertrag verhandelbaren, Sondertilgungen wäre zudem eine flexible Rückzahlung möglich.