Finanzierung

Anschlussfinanzierung: Die Sternstunde des Forward Darlehens?

Durch ein sogenanntes Forward Darlehen kann ein guter Zinssatz für die Anschlussfinanzierung fixiert werden. Diese Darlehensform kommt nur bei einer Finanzierung einer Immobilie zur Anwendung. Für andere Kreditformen ist ein Forward Darlehen nicht vorgesehen. Mit dem folgenden Ratgeber werden die wesentlichen Eckdaten und Informationen zu der Darlehensform im Überblick dargestellt.

Was ist ein Forward Darlehen?

Ein Forward Darlehen ist eine bestimmte Form einer Anschlussfinanzierung im Zusammenhang mit der Finanzierung einer Immobilie. Da im Regelfall ein Darlehen für eine fest fixierte Laufzeit per Kreditvertrag festgelegt wird, welche nicht die gesamte Rückzahlung des Darlehens beinhaltet, sind Anschlussfinanzierungen üblich. Alternativ kann die Kreditnehmerin oder der Kreditnehmer die noch verbleibende Restschuld aus ggf. vorhandenen Rücklagen begleichen. Wenn dies nicht möglich ist, muss nach Auslaufen der Zinsbindung der bisherigen Finanzierung eine Anschlussfinanzierung erfolgen. Üblicherweise erfolgt diese sechs Monate bis ein Jahr vor dem Auslaufen der Zinsbindung. Somit sichern sich die Banken möglichst marktgerechte Zinsen und können somit eine bessere Risikoabwägung vornehmen. Im Gegensatz dazu kann bei einem Forward Darlehen bis zu fünf Jahre vor dem Ende der Zinsfixierung erfolgen. Damit kann sich die Kreditnehmerin bzw. der Kreditnehmer die Zinsen bereits deutlich im Vorfeld sichern und hat eine hohe Planungssicherheit.

 

Wie ist die Funktionsweise von einem Forward Darlehen?

Zur Nutzung eines Forward Darlehen kann die Kreditnehmerin bzw. der Kreditnehmer bis zu fünf Jahre vor Ablauf der ursprünglichen Finanzierungsform mit einer kreditgebenden Bank Kontakt aufnehmen. Dabei können sowohl das bisherige Kreditinstitut sowie alternative Anbieter kontaktiert werden.

Da sich die Kosten und Zinsen laufend entwickeln, sollten verschiedene Anbieter bzw. Vergleichsportale genutzt werden, um die bestmögliche Finanzierung zu finden. Daraufhin können konkrete Angebote eingeholt werden. Erfolgt ein verbindlicher Vertragsabschluss mit Unterzeichnung aller Vertragsparteien sind alle Beteiligten an die Anschlussfinanzierung gebunden. Dies gilt unabhängig von dem Zeitpunkt des Abschlusses, sodass bei dem Forward Darlehen auch deutlich vor Auslaufen der Zinsbindung die Fixierung erfolgen kann (Quelle).

Die Rückzahlung des Forward Darlehen startet mit dem Ablauf der bestehenden Finanzierung, auf welche das Forward Darlehen aufbaut. Die Struktur des Forward Darlehen ist so konzipiert, dass im Zeitraum nach dem Abschluss des Darlehens bis zum Einsatz keinerlei Bereitstellungszinsen zu entrichten sind.

In welcher zeitlichen Abfolge kann ein Forward Darlehen abgeschlossen werden?

Ein Forward Darlehen ist an zwei zeitliche Komponenten gebunden. Die bestehende Finanzierung muss noch mindestens zwölf Monate laufen. Ist der Zeitraum für die Nachfinanzierung kürzer, kommt ein Forward Darlehen nicht mehr in Frage. Die Maximaldauer beträgt im Regelfall 60 Monate. Bei vereinzelten Anbietern werden auch 66 Monaten angeboten. Durch diese zeitliche Komponente kann zum Beispiel bei einer Zinsbindung von 20 Jahren und einer Restlaufzeit von fünf Jahren für die Erstfinanzierung für die nächsten 25 Jahre eine fixierte monatliche Belastung berücksichtigt werden. Insbesondere die Planungssicherheit sorgt bei vielen Kreditnehmerinnern und Kreditnehmern für die Wahl auf ein Forward Darlehen.

Welche Kosten sind mit einem Forward Darlehen verbunden?

Aufgrund der Konzeption ist die Kreditform von einem Forward Darlehen für beide Vertragsparteien mit gewissen Risiken verbunden. Für das kreditgebende Institut besteht das Risiko einen günstigeren Zinssatz zu fixieren, als zu dem Zeitpunkt der Inanspruchnahme des Darlehens am Markt üblich wäre. Da die Entwicklung des Leitzinses maßgeblich auf die Kreditzinsen Einfluss nimmt, ist es durchaus möglich, dass sich im Laufe von bis zu fünf Jahren eine deutliche Veränderung der Zinssätze ergibt.

Dieser Aspekt ist gleichermaßen Risiko für die Kreditnehmerin bzw. den Kreditnehmer. Reduziert sich die Zinshöhe bis zur Nutzung des Forward Darlehens, muss die Darlehensnehmerin bzw. der Darlehensnehmer höhere monatliche Raten aufgrund der Zinsen zahlen, als bei einer üblichen Anschlussfinanzierung fällig gewesen wären.

Um die geschilderten Risiken abzufedern, werden von den Kreditinstituten üblicherweise deutlich höhere Zinssätze angesetzt, als bei klassischen Darlehen. Somit ist die Entschädigung für die frühzeitige Zusage für ein Darlehen gewährleistet.

Wie hoch der Zinsaufschlag ausfällt hängt von verschiedenen Parametern ab. Dazu zählt bspw. die Erwartung der Zinsentwicklung ebenso wie die zeitlichen Komponenten bei der Anschlussfinanzierung.

Durchschnittlich wird mit einer Erhöhung von 0,01 Prozentpunkten pro Monat bis zum Auslaufen der Bindung des Sollzinssatzes der vorherigen Finanzierung kalkuliert. Beträgt der Zinssatz zum Beispiel aktuell 2,5 Prozent und das Darlehen muss in zwei Jahren neu finanziert werden, würden bei der durchschnittlichen Kalkulation Zinsen in Höhe von 2,74 Prozent anfallen.

Welche Chancen bzw. Risiken sind bei einem Forward Darlehen zu berücksichtigen?

Mit dem frühzeitigen Abschluss einer Anschlussfinanzierung durch ein Forward Darlehen spekulieren sowohl die Kreditnehmerin als auch das Kreditinstitut in Bezug auf die zu erwartende Zinsentwicklung. Unabhängig von diesem Aspekt ist ein klare Zukunftssicherheit und Planungssicherheit für die aufnehmende Partei gegeben. Somit kann unabhängig von der Entwicklung geplant werden, welche monatlichen Ausgaben in den nächsten Jahren anfallen. Die Chance dabei ist, dass sich die Zinsen erhöhen und der vereinbarte Zins verhältnismäßig günstig ausfällt. Das Risiko ist entsprechend das Gegenteil.

Die Vorteile und Nachteile von einem Forward Darlehen:

Vorteile:

  • Planungssicherheit
  • keine Bereitstellungsgebühren
  • die Möglichkeit, Zinsen zu sparen

Nachteile:

  • grundsätzlich ein Zinsaufschlag gegenüber den aktuellen Zinsen
  • bei frühzeitigen Entschluss fehlt die Flexibilität.

Als Resultat ist ein Forward Darlehen insbesondere für die Planungssicherheit sehr sinnvoll und bei dem Risiko von in der Zukunft steigenden Zinsen eine sinnvolle